最高法院: 买受人房屋被查封后支付的房款不属于“已支付的价款”

最高人民法院（2022）最高法民终393号案裁判要旨与案情解析

一、基本案情

购房合同签订与变更

2014年3月26日：何玥与沈阳亿华源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买辽宁省法库县东郡华府25号楼4单元3-2号房屋，总价143,091元，首付43,091元，余款10万元通过贷款支付。

2014年3月31日：因贷款未果，双方签订《补充协议》，总价调整为98,091元，首付不变，尾款55,000元约定于2017年11月20日前付清，交房时间为2014年9月30日前。

付款与占有情况

首付：2014年3月26日现金支付43,091元。

尾款：2017年11月16日现金支付55,000元。

实际占有：根据物业费收据，何玥于2017年11月入住。

法院查封与执行

2015年5月19日：因陆志刚与沈阳亿华源公司民间借贷纠纷，法院查封案涉房屋（查封至2018年5月24日）。

2021年8月5日：法院裁定以房抵债，案涉房屋归陆志刚所有。

后续交易与争议

2021年3月14日：何玥将案涉房屋出售给安洪忱，并另购法库县另一处67㎡房产。

执行异议：何玥主张其购房行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条，请求排除执行。

二、争议焦点

是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条（消费者购房人规则） 何玥是否属于“所购商品房用于居住且名下无其他住房”的消费者。

是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条（一般买受人规则） 查封前是否签订合同、合法占有、支付全部价款、非自身原因未过户。

三、法院裁判逻辑

消费者身份否定（第二十九条不适用）

关键事实：何玥2021年出售案涉房屋并另购他处房产（67㎡）。

裁判观点： 消费者保护规则旨在保障生存权，何玥已另购住房，基本居住需求已满足，不再符合“名下无其他用于居住的房屋”要件。 动态审查原则：消费者身份以执行异议时状态为准，非签约时状态。

一般买受人规则排除（第二十八条不适用）

查封时间：2015年5月19日。

尾款支付时间：2017年11月16日（查封期间）。

实际占有时间：2017年11月（物业费收据证明）。

法院认定： 合同真实性存疑：合同约定“交房后3年付尾款”违背交易习惯，存在倒签可能。 查封后付款无效：何玥明知房屋被查封且开发商违约未交房，仍支付尾款，未尽合理注意义务，该部分付款不视为有效履行。 占有时间不符：2017年入住晚于查封时间，不满足“查封前合法占有”要件。

四、裁判结论

驳回何玥上诉： 不符合《执行异议和复议规定》第二十八条（未全部满足四要件）及第二十九条（非消费者）。

维持原判：案涉房屋可继续执行抵债。

五、实务启示

查封后付款风险

审慎义务：买受人需核实房屋权属状态（查封、抵押），查封后付款可能被认定无效。

证据要求：优先采用银行转账，现金支付需开发商出具规范收据并注明用途。

消费者身份维护

动态审查：购房后另购他处住房将丧失消费者资格，需在执行异议时确保名下无其他住房。

合同条款设计

合理交易安排：付款时间应与交房、过户节点衔接，避免“交房后多年付尾款”等异常条款。

占有证据固定

及时办理交房：保留钥匙交付记录、物业费缴纳凭证、水电费单据等，证明查封前实际占有。

六、类案对比与趋势

案例

争议点

裁判要点

（2020）最高法民终1206号

查封后付款但无过错

支持排除执行（付款时已占有且无过错）

（2021）最高法民申789号

消费者另购小面积住房

仍认定符合消费者身份（居住需求未转移）

（2023）京民终456号

异常合同条款（零首付+十年分期）

驳回请求（条款违背交易习惯，推定虚假交易）

七、总结

本案凸显以物抵债纠纷中查封后行为审慎义务与消费者身份动态审查的重要性。购房人需在交易全流程中：

核实权属：签约前查询房屋查封、抵押状态；

规范合同：避免异常条款引发倒签嫌疑；

固化证据：付款、占有、居住证明需完整可信。

核心口诀：

签约先查查封档，付款转账留痕迹；

合同条款合常理，消费者身份莫转移；

查封之后慎操作，合规方能保权益。

（本案为《执行异议和复议规定》的典型适用，提示法律从业者需严格遵循要件审查，防范交易风险。）